Je gebruikt een verouderde browser!

Update je browser om deze website correct te bekijken. Update mijn browser nu

×

Twin Properties

MEERWAARDEBELASTING BIJ VERKOOP - VERKOOP NIET TE SNEL

Stel, u hebt een woning gekocht als investering. U wilt die snel verkopen omdat u zo een vette winst kunt opstrijken. Wist u dat de fiscus dan een deel van de koek kan opeisen?
 

De vastgoedprijzen mogen dan al niet meer zo hoog liggen als in de jaren vlak vóór de crisis, misschien slaagt u er toch in om een mooie winst op te strijken bij de verkoop van een onroerend goed dat u zelf nog niet lang geleden had gekocht, en dan bedoelen we hooguit vijf jaar geleden als het een bebouwd perceel betreft en acht jaar voor een stuk grond. Die "meerwaarde" zoals men dat noemt, is belastbaar. In principe althans, want er zijn uitzonderingen.


Het hoofdverblijf is een uitzondering


> De meerwaarde bij een snelle verkoop is in de volgende gevallen niet belastbaar:
– U hebt gedurende ten minste 12 van de 18 maanden vóór de verkoop uw hoofdverblijf in het pand gehad.
– U hebt het goed geërfd. Let wel: als u het goed reeds verkoopt vóór er twee jaar zijn verstreken sinds u de aangifte van de nalatenschap van de overledene hebt ingediend, kan de fiscus ervan uitgaan dat u het goed toentertijd te laag hebt geschat en een te klein bedrag hebt aangegeven, en dan kan hij u successierechten laten betalen op de meerwaarde.
– Het goed werd "ten algemene nutte" onteigend.
– Het goed is eigendom van een minderjarige of een persoon die juridisch onbekwaam is (bv. iemand met een verstandelijke handicap).
> In alle andere gevallen zal de fiscus u op de meerwaarde belasten. De aanslagvoet verschilt volgens dat het goed een bebouwd perceel is of alleen een stuk grond, en volgens de termijn die verstreken is tussen het ogenblik waarop u het goed hebt verworven en dat waarop u het hebt verkocht. U vindt alle info in het schema hiernaast.
U moet de meerwaarde opnemen inde belastingaangifte voor het jaar waarin u de meerwaarde hebt opgestreken. Het heeft geen zin om dat te "vergeten": de fi scus is sowieso op de hoogte van elke verkoop van vastgoed.
Men kijkt naar de datum van de respectieve notariële akten om de termijn te bepalen tussen het ogenblik waarop u het goed hebt verworven en dat waarop u het hebt verkocht. Let wel: de aanslagvoeten uit het schema zijn alleen van toepassing als de aan- en verkoop deel uitmaken van "het normaal beheer" van uw privévermogen, als een goed huisvader, zoals men zegt. De fiscus zal de meerwaarde daarentegen tegen 33 % belasten, of zelfs méér als ze voor hem een beroepsinkomen vormt (tot 50 %), indien hij van oordeel is dat de verkoop daarbuiten valt, bv. omdat u het goed gezien de korte termijn tussen de aan- en de verkoop duidelijk met speculatieve doeleinden had gekocht, of omdat u geregeld vastgoed aan- en verkoopt. 

Uitgewerkt voorbeeld: zie pdf

De meerwaarde berekenen 
De meerwaarde is het verschil tussen de overdrachtsprijs en de aanschaffingsprijs, rekening houdend met de kosten en met de inflatie.

De overdrachtsprijs

De overdrachtsprijs is de verkoopprijs min de verkoopkosten (bv. commissie van de vastgoedmakelaar, kosten voor een advertentie). De verkoopprijs is in principe de prijs vermeld in de notariële akte van de verkoop. Maar als de fiscus ervan is uitgegaan dat het goed méér waard was en hij de btw of de registratierechten om die reden op een hoger bedrag heeft berekend, telt dat hoger bedrag als verkoopprijs. 

De aanschaffingsprijs

De aanschaffingsprijs wordt in vier stappen berekend:
1. Neem de aankoopprijs. Dat is de prijs vermeld in de notariële akte van de aankoop (of het hogere bedrag waar de fiscus voor de btw of de registratierechten rekening mee heeft gehouden). Hebt u het goed gekregen, dan is het de prijs die de schenker er destijds voor heeft betaald. 

2. Voeg daar de kosten aan toe. U mag daarvoor 25 % nemen van de aankoopprijs, tenzij u kunt bewijzen dat de kosten hoger lagen (kijk daarvoor naar de registratierechten, het ereloon van de notaris, de  ommissie van de vastgoedmakelaar, de kosten van de notariële akte van de hypotheeklening enz.; de leningsintresten tellen niet mee als kosten). 

3. Voeg aan dat totaal 5 % toe per volledig jaar verlopen tussen de datum waarop u het goed hebt gekocht en die waarop u het daarna hebt verkocht. 

4. Voeg daar in voorkomend geval de kosten aan toe voor de verbouwingen aan het pand. Let op! U moet ter staving wel beschikken over facturen van geregistreerde aannemers, anders gezegd de fiscus sluit de kosten uit van alle werkzaamheden die u zelf hebt uitgevoerd evenals de facturen van nietgeregistreerde aannemers. 

Geert De Witte en Isabelle Nauwelaers

Link: http://www.test-aankoop.be/209-s637153/magazine-p138662.htm